Calculer les surfaces en copropriété mobilise deux référentiels distincts que la pratique confond trop souvent : la superficie loi Carrez, qui s’applique à la vente d’un lot, et la superficie servant à établir les tantièmes dans le règlement de copropriété. Ces deux mesures n’obéissent pas aux mêmes règles et ne produisent pas les mêmes effets juridiques. Ignorer cette distinction est la première source de litiges entre copropriétaires.
Surface privative Carrez et tantièmes : deux mesures qui ne se substituent pas
La loi Carrez, codifiée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, impose une mention de superficie dans tout avant-contrat et acte de vente d’un lot de copropriété. Elle ne gouverne pas la répartition des charges.
Les tantièmes, eux, sont fixés par le règlement de copropriété selon la valeur relative de chaque lot, qui intègre sa superficie, sa consistance et sa situation dans l’immeuble. Un géomètre-expert peut avoir utilisé une méthode de mesurage différente de celle de Carrez pour établir ces tantièmes. Contester une répartition de charges en brandissant un certificat Carrez ne suffit donc pas : les deux documents ne mesurent pas nécessairement les mêmes espaces.
La recommandation n°17 du 4 mars 1998 de la Commission relative à la copropriété le précise explicitement : la superficie privative Carrez doit être distinguée de la superficie de l’article 5 de la loi de 1965, celle qui sert de base aux tantièmes.
Critères techniques du calcul Carrez : ce que les plans ne montrent pas
Le périmètre Carrez retient les surfaces de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des trémies d’escaliers, gaines, embrasures et éléments de structure. Deux critères de seuil s’appliquent cumulativement.
- Hauteur sous plafond minimale de 1,80 m : toute surface dont la hauteur est inférieure à ce seuil est exclue du calcul, qu’il s’agisse d’une chambre mansardée, d’un couloir en pente ou d’un espace sous escalier aménagé.
- Surface du lot supérieure à 8 m² : les lots dont la superficie totale est inférieure ou égale à 8 m² sont exclus de l’obligation de mention. Les caves, parkings et garages en sont donc exclus, même s’ils forment des lots distincts.
- Caractère clos et couvert : balcons, terrasses, loggias ouvertes et jardins privatifs n’entrent pas dans la superficie Carrez. Une loggia fermée par un vitrage permanent peut entrer dans le calcul si elle remplit les deux autres critères.
Les mezzanines et les espaces sous combles sont inclus dès lors que la hauteur de 1,80 m est atteinte sur la surface concernée. Les placards intégrés aux murs comptent si leur plancher est accessible et si la hauteur est respectée.
Erreur de surface et absence de mention : deux recours différents
La distinction entre ces deux situations est décisive pour agir dans les délais.
Lorsque la mention de superficie est absente de l’acte de vente, l’acheteur peut demander la nullité de la vente. Ce recours est ouvert sans condition de seuil.
Lorsque la mention existe mais que la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie mentionnée, l’acheteur dispose d’un recours en diminution de prix. Ce recours se prescrit dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente. Passé ce délai, aucune action en réduction de prix n’est possible, même si l’écart dépasse largement le seuil.
Un écart inférieur à 5 % ne donne lieu à aucune action, quelle que soit la bonne foi des parties. Ce seuil de tolérance est impératif.
Comparer les mesures pour limiter les litiges entre copropriétaires
Les conflits entre voisins naissent souvent d’une comparaison approximative des surfaces respectives, utilisée pour contester une répartition de charges jugée inéquitable. Plusieurs points techniques méritent d’être vérifiés avant d’engager toute démarche.
Le dossier de mesurage doit préciser exactement quelles pièces ont été mesurées, quelles surfaces ont été déduites et pourquoi. Deux certificats Carrez portant sur des périmètres différents – par exemple l’un incluant un dressing, l’autre non – ne sont pas comparables et fragilisent toute contestation.
Pour contester une répartition de charges, il faut d’abord consulter le règlement de copropriété pour identifier la méthode retenue par le géomètre-expert d’origine. Si la superficie servant au calcul des tantièmes est mal documentée, c’est ce document qu’il faut faire corriger, pas le certificat Carrez.
La loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges : les charges générales d’entretien et d’administration, réparties selon la valeur relative des lots, et les charges liées à des services ou équipements spécifiques, réparties selon l’utilité objective de ces services pour chaque lot.
Comparer seulement les surfaces de deux appartements ne permet pas de vérifier la justesse d’une répartition de charges. Un lot au rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur peut légitimement ne pas contribuer aux mêmes charges qu’un lot en étage.
Validité du certificat Carrez et impact des travaux
Un certificat Carrez est valable sans limitation de durée, à une condition : qu’aucun travail n’ait modifié la superficie du lot depuis sa délivrance. La création d’une cloison, l’ouverture d’une trémie, l’aménagement de combles ou la suppression d’une mezzanine rendent le certificat caduc.
En pratique, un certificat établi avant des travaux d’aménagement intérieur ne protège ni le vendeur ni l’acheteur. Tout travail modifiant la configuration des pièces impose un nouveau mesurage avant la mise en vente, sans quoi l’erreur de surface reste à la charge du vendeur.
Le recours à un diagnostiqueur certifié n’est pas légalement obligatoire pour établir un certificat Carrez : le vendeur peut le réaliser lui-même. Mais en cas de litige, la responsabilité du vendeur est engagée sur la base du chiffre mentionné dans l’acte, quelle que soit la méthode utilisée pour l’obtenir. Confier le mesurage à un professionnel certifié reste la seule façon de limiter ce risque.
Entre voisins, les conflits sur les surfaces trouvent rarement leur résolution dans un seul document. Vérifier d’abord de quel calcul il s’agit – Carrez, tantièmes, surface habitable au sens de la loi Boutin pour la location – évite de comparer des grandeurs qui ne sont pas comparables.
