Depuis le 1er janvier 2025, le contenu de l’état des risques et pollutions (ERP) annexé aux transactions immobilières s’est élargi à trois nouveaux volets réglementaires. Pour les notaires et agents immobiliers, le service ERRIAL de Géorisques reste le point d’entrée officiel pour pré-remplir ce document. Son fonctionnement, ses limites techniques et les récentes obligations méritent un examen attentif.
Décret du 29 avril 2024 : ce qui change concrètement dans l’ERP
Le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, entré en vigueur au 1er janvier 2025, ajoute trois risques désormais opposables à l’acquéreur ou au locataire :
- Obligation légale de débroussaillement pour les biens situés en zones exposées aux feux de forêt. Le vendeur doit indiquer si cette obligation est respectée ou non, ce qui engage sa responsabilité en cas d’omission.
- Le recul du trait de côte, qui concerne les communes touchées par l’érosion littorale. Ce risque pèse directement sur la pérennité du bien et sur la capacité à obtenir un financement bancaire à long terme.
- Le retrait-gonflement des argiles, risque géotechnique particulièrement sensible pour les maisons individuelles en période de sécheresse, avec des conséquences structurelles parfois lourdes.
Ces trois volets figurent formellement dans l’ERP. Pour les professionnels qui utilisent ERRIAL, la question est de savoir si les bases de données sous-jacentes intègrent déjà ces informations de manière fiable, ou si un travail de vérification complémentaire reste nécessaire.
ERRIAL sur Géorisques : périmètre réel de l’outil pour un professionnel
ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et des Locataires) est accessible gratuitement sur errial.georisques.gouv.fr. Son principe : à partir d’une adresse ou d’un code parcellaire, il agrège des données gouvernementales (Plan Cadastral Informatisé, bases BASIAS sur les anciens sites industriels, données sur les sites et sols pollués, mouvements de terrain) pour générer un pré-état des risques.
L’outil propose une localisation du bien, un affichage cartographique des risques identifiés, puis un formulaire pré-rempli téléchargeable. Ce formulaire constitue une aide au remplissage, pas un document juridiquement suffisant en l’état.
Ce qu’ERRIAL remonte automatiquement
Les risques naturels (inondation, sismicité, mouvements de terrain), miniers et technologiques apparaissent lorsque la parcelle est identifiée dans les zonages officiels. La cartographie positionne le bien par rapport aux périmètres de risques connus. Pour un notaire pressé par un calendrier de signature, c’est un gain de temps réel sur la phase de collecte initiale.
Ce qu’ERRIAL ne couvre pas ou couvre partiellement
Les données automatisées présentent des limites documentées. Les arrêtés préfectoraux de catastrophe naturelle (CATNAT) touchant la commune doivent être vérifiés manuellement. ERRIAL ne se substitue pas à la consultation des arrêtés préfectoraux ni aux informations détenues par la mairie sur les sinistres passés du bien lui-même.
Le vendeur reste tenu de déclarer les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles. Cette information n’est pas automatisée dans ERRIAL. Un agent immobilier qui se contenterait du document généré par l’outil sans recouper cette donnée s’exposerait à un risque juridique.
Valeur juridique du document ERRIAL face à l’ERP opposable
Le rapport ERRIAL n’a pas de valeur légale autonome. Le seul document opposable dans une transaction immobilière est l’ERP complet, signé et daté, annexé au dossier de diagnostic technique (DDT). ERRIAL facilite sa rédaction, mais ne le remplace pas.
Pour être conforme, un ERP doit être daté de moins de six mois au moment de la signature de la promesse de vente, du compromis ou du bail. Il doit mentionner l’ensemble des risques identifiés par les arrêtés préfectoraux en vigueur, y compris les trois nouveaux volets introduits par le décret de 2024.
En cas d’absence d’ERP valide ou d’ERP incomplet, l’acquéreur peut demander la diminution du prix de vente, voire la résolution de la vente. Le locataire peut, de son côté, demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. L’enjeu financier d’un ERP mal rempli dépasse largement le temps économisé par un simple copier-coller du document ERRIAL.
Remise de l’ERP dès la première visite : contrainte opérationnelle pour les agents
Le décret d’application du 1er octobre 2022 impose que l’état des risques soit remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien. Cette obligation s’ajoute à la mention obligatoire dans toute annonce immobilière, quel que soit son support de diffusion : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
Pour un agent immobilier qui gère plusieurs mandats simultanément, cela signifie que l’ERP doit être prêt avant même la diffusion de l’annonce. ERRIAL permet de générer rapidement un pré-état, mais le professionnel doit ensuite le compléter, le vérifier et le faire signer.
Les retours terrain divergent sur ce point : certains agents utilisent le document ERRIAL tel quel lors de la première visite, en le complétant pour la signature. D’autres préfèrent produire directement un ERP complet via des prestataires spécialisés qui croisent les données Géorisques avec les arrêtés locaux.
Fiabilité des données Géorisques : les zones grises à connaître
ERRIAL s’appuie sur des bases de données publiques dont la mise à jour dépend de plusieurs administrations. Les plans de prévention des risques (PPR) sont produits par les préfectures, les données cadastrales par la DGFiP, les informations sur les sols pollués par le BRGM.
Les délais de mise à jour varient selon les sources, ce qui peut créer des décalages entre la situation réglementaire réelle et ce qu’affiche l’outil. Un PPR approuvé récemment par la préfecture peut ne pas encore apparaître dans ERRIAL au moment de la consultation.
Pour les zones concernées par le retrait-gonflement des argiles ou le recul du trait de côte, les cartographies sont encore en cours de consolidation dans certains territoires. Un notaire qui se fie exclusivement à l’outil sans vérifier auprès de la préfecture ou de la mairie prend un risque professionnel mesurable.
La bonne pratique consiste à utiliser ERRIAL comme socle de départ, puis à croiser systématiquement avec les arrêtés préfectoraux accessibles en mairie et les déclarations de sinistres du vendeur. Aucun outil automatisé ne dispense de cette vérification manuelle, et c’est précisément sur ce point que la responsabilité du professionnel se joue lors d’un contentieux post-vente.
